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为何老年人以房养老概念虽好却难推广

2014-02-25 00:06:51   来源:   评论:0   点击:
目前,我国的社会养老保障水平不高,很多老人退休后的收入要比在岗时明显 缩水。老年人辛苦了大半生,养孩子、还房贷,积蓄不多,退休后除了房产这笔财富外,现金收入减少了,而请人照顾、看病吃药等花费却有增

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目前,我国的社会养老保障水平不高,很多老人退休后的收入要比在岗时明显 “缩水”。老年人辛苦了大半生,养孩子、还房贷,积蓄不多,退休后除了房产这笔财富外,现金收入减少了,而请人照顾、看病吃药等花费却有增无减。

“‘以房养老’能将老人的未来资产价值提前变现,提高老年人的收入水平和消费水平,是一种商业化的补充养老工具。”中国社科院人口与劳动经济研究所的有关专家说。“以房养老”在国外已成熟运行,在我国也已提倡多年。通过“以房养老”,老年人可以将自己的房产抵押或转让给银行、保险公司或专业养老机构,由这些金融机构支付老人的养老费用,以解决老人们的养老金不足问题。

国内商业银行在尝试推出此项业务,只要年满55周岁以上的老年人,可将自己名下的房产做抵押,经银行评估后核定一个贷款总额度,然后按月从银行获得不超过2 万元的贷款,贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。此外,老年人的子女也可以作为借款人,以自己的房产作为抵押,从银行申请贷款供父母养老。如果借款人最后不能偿还贷款,银行会将房产出售,所得收入用来偿还贷款本息,剩余部分再归还给借款人。

除了银行推出的养老按揭贷款以外,一些保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构也推出“以房养老”业务。南京的一些老年公寓规定,凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁的孤残老人,可将房产抵押给养老机构,自己则免费入住老年公寓,老人去世后房屋产权归养老机构。上海公积金管理中心也推出了针对老年人的“房产转让”,65岁以上老人可将自己的产权房出售给市公积金管理中心进行房屋买卖交易,一次性收取房款,房屋再由公积金管理中心返租给老人,老人可按租期年限将租金一次性给付公积金管理中心。

在这几年的实际运行中, “以房养老”的市场规模一直很小,除少数金融机构开展外,大多数机构仅仅处于观望状态。即使已经开展这项业务的银行,也很少有人问津,申请者寥寥。

湖南的退休公务员李云林了解到这项业务后,心里直犯嘀咕:“房子可是家里的重要财产,随便交给谁能放心吗?万一把房子抵押了,机构把房子卖掉卷钱跑了,上哪儿找他们去啊?”

有关专家指出,“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前,我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务,机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在与老年人正式签约之前,机构将老人的房产提前出售,使老年人权益受损的情况,更令老年人望而却步。

现有产品设计不合理,也让老年人顾虑重重。在北京市朝阳区某银行的营业网点,李老先生正在等候办理业务,说起“以房养老”,他就直摇头:“这个业务听上去就不太靠谱。无论什么样的产品,最起码要保证把老人养到老,不能半路上再折腾。现在贷款期限只有10年,可老人一般不止活10年,那10年后我们怎么办?要是房子被收走了,不是连住的地方都没有了吗?”

不少老人还有把房产留给后人的传统观念,也使得这项业务难以推广。七十多岁的北京老人张桂玲说:“我有一套老房子,将来还打算留给孙子结婚用呢。不然孩子们买房还得交高首付,贷了款还得付给银行高利息。”

有关专家分析,现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代出生的人群,数量和规模都不大,他们的房产不多子女却比较多,养老问题基本由子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会,50后、 60后甚至70后成为主要养老人群,他们的房产相对较多,但从家庭成员特别是子女那里得到的养老帮助会很少,这就需要向社会上的金融机构寻求帮助,以便将不动产变为现金,满足养老需求。

有关专家建议,政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或再保险,以政府信用增强商业机构与老年人之间的信任,同时加强对这些商业机构的监管,防止出现损害老年人权益的情况发生。

“‘以房养老’产品设计得合理,才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院的有关专家说,“目前市场上的产品,有些贷款期限在 10年左右,设计得过于简单,没有从老年人的实际情况去考虑。”

在国外,专业金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况,确定一个合理的养老金给付期限,一般为20年,根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世,则继续付给其子女等继承人;如果客户生存时间超过给付期限,则给付直至其终身。

此外,还要建立一些公益性的中介机构,为“以房养老”市场提供配套的专业化服务,以保证市场的公正、公平。有关专家介绍,在发达国家,按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节,有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估,既能照顾到老人的权益,也能保证金融机构的合理收益。而我国目前这些方面都比较缺乏,未来需要加大配套机构建设。

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